溢价抢地VS底价成交！各地土拍呈现“冷热不均”，房企拿地仍聚集热点一二线城市
来源：每经房产 2023-05-11 16:12:27
每经记者：陈利每经编辑：魏文艺
5月11日，成都开启5月首场土拍，共成交6宗宅地，其中热度最高高新区南中和33亩宗地，共吸引了24家房企参拍。
(资料图片仅供参考)
此前的5月6日，北京挂牌出让2宗宅地，吸引了近30家房企参与，最终两宗地块全部封顶成交，平均溢价率15%；5月10日，114家房企参与竞拍厦门今年首批集中供地，3宗宅地中有2宗封顶触发摇号；同日，南京今年第二批次集中供地收官，10宗地块中有3宗触顶、2宗溢价。
此外，上海、杭州、长沙等多个热点一二线城市近期也完成了今年首批集中供地，优质地块供应带动房企拿地热情恢复效应明显。但整体来看，不同城市土拍市场“冷热不均”的现象仍然明显，包括无锡、天津和济南等城市，地块底价成交仍是主流。
与此同时，尽管今年以来民营企业拿地积极性提升，活跃在多个城市的土拍现场，甚至成为部分城市拿地的绝对主力，但总体而言，国央企仍是土拍市场的主力。据中指研究院数据，今年前4月拿地金额TOP10中只有2家是民企，TOP20中仅有6家民企。
中指研究院分析师孟新增5月10日接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，短期来看，全国土地供求缩量趋势或延续，但土拍分化态势或更加明显。“预计房企在核心城市补货意愿提升，而销售市场调整压力加大的城市，土地市场表现或仍低迷。”
数据来源：中指研究院
溢价抢地VS底价成交
“回暖”已成为今年土拍市场的一个关键词，尤其是在热点一二线城市，“摇号”“熔断”“创新高”等词更是频频出现。
以5月10日厦门首批集中供地为例，当天共出让3宗宅地，起拍总价为91.9亿元，最终揽金101.45亿元，平均溢价率达10.39%，最高溢价达12.15%。据中指研究院统计，此次厦门土拍3宗地就吸引了144家房企参与竞拍。
其中，五缘湾地块引得88家房企参拍，成为厦门土拍史上最多竞买人参拍的地块。据了解，该地块开拍后，仅过14分钟、24轮竞价就“触顶”转入摇号环节；另一宗湖里体育公园地块也有34家房企参与竞拍，经过66轮竞价后达到最高限价进入摇号环节。
此外，4月21日结束的上海首轮集中供地中，出让的19宗涉宅地块热度回升同样明显。
首先从报名参拍房企数量上来看，超过50家房企报名创下了2021年上海集中供地以来新高，其中有11宗地块报名参加竞拍房企达到10家以上，还有6宗地块报名房企达到20家以上。CRIC统计显示，上海2023年首批集中供地有15宗地块封顶进入一次性报价，封顶率约79%，超过2021年第一批次集中供地的71%。而19宗地块平均成交溢价率为7.3%，同样创下了上海2021年集中供地以来的新高。
另据中指研究院统计，北京、上海、杭州、合肥、成都等地价上限占比均在六成以上，多宗地块更是创下当地土拍新纪录。如北京朱辛庄地块吸引42家房企参拍报名，创北京地块参拍企业数量纪录；杭政储出[2023]4号地块共有60家房企参与摇号，创下近两年单宗地块报名房企数量新高；成都青羊区内金沙35亩地块有35家进入摇号抽签环节，35000元/平方米的清水限价也成为了当前成都新房的最高价。
数据来源：中指研究院
“今年前4月，22城市本级土拍热度高于去年任一批次，主要体现在已完成土拍的19城地块触顶率、溢价成交地块比例均有所提升，分别为44%、54%，而去年热度最高的一批次19城总体水平分别为24%、40%。”
中指研究院土地市场研究负责人张凯在5月4日举行的“中指市场形势及企业研究成果分享会”上表示，核心城市、核心板块仍然是房企关注焦点，但摇号中签率不断走低之下，部分房企退而求其次选择核心城市郊区板块。
不过需要注意的是，尽管今年土拍市场热度有所回升，但城市之间的分化现象依然存在，底价成交仍是部分城市的主流。
如济南4月28日举行的今年首批次土拍上，6宗宅地有3宗底价成交、3宗终止出让，总成交面积8万平方米，总成交规划建面19万平方米，收金9.6亿元；而一周之前的无锡首轮土拍中，6宗涉宅用地全部底价成交，成交总价合计60.13亿元，其中厦门建发独得2宗，仁恒、红星美凯龙、贵州大兴、绿城&太湖新城发展联合体各得1宗；天津今年已先后举行了3场土拍，共出让5宗涉宅用地，全部底价成交。
值得一提的是，截至目前，天津、济南、长春、无锡、郑州等城市尚无溢价成交地块。
不仅是城市之间延续了拿地冷热不均的情况，就算是同一城市不同板块之间亦是如此。以成都为例，截至4月底，成都成功出让17宗、共约964亩涉宅用地，其中有13宗地块溢价成交中，占比超75%。不过成交区域分化明显，“5+2”区域出让地块全部熔断；二圈层里温江区和新都区出让地块则全部底价成交。
同样，在南京5月10日的土拍中，既有在开拍后37秒、13轮即触达封顶价进入摇号阶段的地块，也有5宗地块底价成交；长沙和重庆4月出让的宅地也是封顶和底价成交各占一半；合肥11宗宅地触顶成交和底价成交各有5宗，另有1宗宅地流拍。
据《每日经济新闻》联合中指研究院推出的每经·重点城市土地出让金榜单榜单，从今年1月起，TOP20城市土地出让金额逐月回暖，4月份达到1630.5亿元，比3月份（1278亿元）上涨28%，连续第二个月涨幅达到28%。其中，上海、广州、杭州、合肥分别以542.9亿元、272亿元、108.7亿元和101.5亿元位列前四，也是土地出让金过百亿元的4个城市。
“销售市场的分化直接导致土地市场也呈现分化加剧的趋势。”孟新增分析指出，近两年受房地产市场调整影响，拿地容错率明显下降，房企普遍采取“以销定投”“聚焦核心城市及区域”的策略，确定性的销售去化成为房企拿地的首要标准之一，优势地区的优质地块成为企业投资侧重点。
房企内部拿地分化显著
不过相较于城市冷热分化的加剧，从拿地房企来看，虽然央国企仍是拿地主力，但在拿地金额占比央国企与民企则正在缩小。
据中指研究院数据，2022年22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比37%，地方国资占比42%，民企占比仅16%，央企、国企、地方国资是拿地绝对主力。
今年以来，22城已土拍城市中，北京、上海、苏州、郑州仍以央国企和地方国资为拿地主力，其中郑州地方国资占比达六成；但在杭州、南京、成都、宁波等城市，民企拿地金额占比则有了显著提升。如杭州民企拿地金额占比在五成以上，较2022年提升3.9个百分点，其中滨江仍为民企拿地主力；南京土拍民企拿地金额占比亦有所提高，伟星、欣源置业等民企均竞拍至地价上限摘取地块；成都拿地更多的是当地民企，如诚一投资、四川邦泰置业、乐山海天、嘉禾兴等。
数据来源：中指研究院
需要注意的是，TOP50房企内部分化显著，头部规模的央国企拿地金额及面积显著多于中等规模企业。今年前4月，拿地金额超过100亿元的仅华润置地、建发房产、保利发展、绿城中国、万科、招商蛇口等6家企业，其中华润置地也是唯一拿地金额超过200亿元的企业。其中在4月份，华润置地、建发房产、万科、保利等企业参与了相关城市土拍。
以建发为例，据记者不完全统计，4月建发新增加房地产项目9个，分别为浙江丽水、浙江杭州、四川成都、福建宁德、上海青浦区等地块，累计需要支付土地价款约130亿元。进入5月，建发保持持续的拿地节奏，5月10日以28.9亿元拿下南京雨核G14地块，同日也参加了厦门地块的竞拍。
民营房企方面，中指研究院数据显示，1-4月龙湖拿地面积达到85万平方米，排名行业第五。4月份，龙湖持续在上海、杭州、深圳、合肥等高能级城市布局，一个月内拿地金额超过60亿元。
而民营房企龙头碧桂园，则在4月25日杭州市第三批集中供地上，以28.25亿元、溢价率11.88%拿下杭州一宗涉宅地块，这也是碧桂园今年以来首次在公开市场上拿地。凭借此地块，碧桂园成功跻身前4月拿房企拿地金额TOP31。
不过，这并非碧桂园首次亮相土拍市场，此前碧桂园也曾报名成都土拍，但最终未有所获。碧桂园集团总裁莫斌此前在2022年业绩发布会上表示，今年碧桂园已经重启投资拿地，接下来将更多聚焦一二线核心城市、核心区域，逐步提升一二线城市的投资额和土地储备占比。“通过新增土储布局的调整，我们计划用3-5年时间，将公司一二线和三四线的货值比例提升至50：50。”
“民企拿地活跃度提升，但国央企仍是拿地主力。”中指研究院企业研究总监刘水表示，随着市场性销售企稳回升，房企流动性困难有所缓解，部分民企预期增强，在一二线重点城市加大拿地力度。但在销售恢复有限、融资仍面临困难情况下，民营房企流动性改善有限，拿地整体上仍然谨慎。
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